Wycena nieruchomości przy podziale majątku – praktyczny poradnik

Wycena nieruchomości przy podziale majątku może okazać się niezbędna, jeśli małżonkowie planujący rozwód posiadają wspólne mieszkanie, dom czy działkę, a jednocześnie ciężko im dojść do porozumienia i podział majątku następuje na drodze sądowej. W niniejszym artykule zostaną przedstawione różne metody wyceny mające zastosowanie przy podziale majątku wspólnego.

Kiedy można przeprowadzić podział majątku wspólnego?

Według obowiązujących przepisów podział majątku można przeprowadzić po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej. Ze statystyk wynika, że do podziału wartości składników majątku wspólnego dochodzi najczęściej po rozwodzie. Oprócz rozwodu Kodeks rodzinny i opiekuńczy wyróżnia także inne przypadki, w których następuje ustanie wspólności majątkowej:

1. Zawarcie przez małżonków umowy rozdzielności majątkowej (również zwanej intercyzą).
2. Ustanowienie przez sąd rozdzielności majątkowej na żądanie małżonka z ważnych powodów.
3. Ustanowienie rozdzielności majątkowej przez sąd na wniosek wierzyciela jednego z małżonków, jeżeli uprawdopodobni, że zaspokojenie wierzytelności stwierdzonej tytułem wykonawczym wymaga dokonania podziału majątku wspólnego małżonków.
4. Ubezwłasnowolnienie lub ogłoszenie upadłości jednego z małżonków (rozdzielność majątkowa powstaje z mocy prawa).
5. Orzeczenie separacji.

Jak ustalić wartość majątku do podziału?

Wartość majątku do podziału ustala się poprzez wycenę wszystkich składników majątkowych, które wchodzą w jego skład. Najczęściej dotyczy to nieruchomości, pojazdów, akcji, oszczędności czy inwestycji. Proces ten wymaga dokładnego zinwentaryzowania wszystkich aktywów i pasywów pary lub wspólników. Wycena może być przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego, który na podstawie rynkowych cen oraz indywidualnych cech majątku, takich jak lokalizacja, stan techniczny czy prawny, ustali jego wartość. W przypadku nieruchomości rzeczoznawca może wykorzystać metody porównawczą, dochodową lub kosztową.

Wycena nieruchomości przy podziale majątku – kto płaci za rzeczoznawcę?

Koszt związany z wynajęciem rzeczoznawcy majątkowego przy podziale majątku zazwyczaj dzielony jest po równo między strony procesu podziału. Jest to uzależnione od ustaleń stron lub, w przypadku braku porozumienia, może być określone przez sąd. Jeśli jedna ze stron zdecyduje się na zatrudnienie własnego rzeczoznawcy dla dodatkowej opinii, pokrywa ona koszty takiej ekspertyzy indywidualnie.

Jak wycenić mieszkanie do podziału majątku?

Wycena mieszkania do podziału majątku odbywa się na podstawie oceny wartości rynkowej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje oceny, biorąc pod uwagę szereg czynników, takich jak lokalizacja, powierzchnia, standard wykończenia, rok budowy, dostępność infrastruktury i wiele innych. Najczęściej stosowane metody to podejście porównawcze (na podstawie cen transakcyjnych podobnych nieruchomości), dochodowe (oparte na potencjalnych dochodach z wynajmu) lub kosztowe (koszt odtworzenia nieruchomości). Finalna wartość jest podstawą do negocjacji lub orzeczenia sądowego dotyczącego podziału.

Jak wygląda wycena nieruchomości przez biegłego sądowego?

Wycena nieruchomości przez biegłego sądowego przeprowadzana jest na potrzeby procesu sądowego, gdy strony nie mogą dojść do porozumienia co do wartości majątku. Biegły sądowy, będący rzeczoznawcą majątkowym, dokonuje szczegółowej analizy nieruchomości, wykorzystując dostępne metody wyceny. Proces ten obejmuje wizytację nieruchomości, zebranie dokumentacji, analizę rynku oraz ocenę stanu technicznego i prawnego nieruchomości. Biegły sporządza operat szacunkowy, który zawiera dokładny opis procedury wyceny, zastosowane metody oraz uzasadnienie przyjętej wartości. Raport ten staje się podstawą dla sądu do podjęcia decyzji o podziale majątku.

Majątek wspólny a majątek osobisty

W przypadku podziału majątku pomiędzy małżonkami często pojawiają się pytania, które aktywa są wspólne, a które z nich można zaliczyć do osobistych. To jedna z największych spraw spornych przy podziale majątku. W skład majątku wspólnego wchodzą wszystkie dobra, które zostały nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej. Chodzi więc o wszystkie ruchomości, nieruchomości, akcje, oszczędności itd. nabyte wspólnie przez obu małżonków w trakcie trwania ich związku małżeńskiego. W skład majątku wspólnego mogą wejść również rzeczy zakupione przez jednego z małżonków, chyba że przepisy przewidują, że dana rzecz stanowi jego majątek osobisty.

Z kolei do majątku osobistego zalicza się wszystkie przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej. Mowa m.in. o tych nabytych przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, ale nie tylko. Do majątku osobistego wlicza się również:

• Prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom (np. majątek spółki cywilnej).
• Przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków.
• Prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie.
• Przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę, z wyjątkiem renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość.
• Wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków.
• Przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków, prawa autorskie i prawa pokrewne.
• Prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy, przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego (chyba że przepis szczególny stanowi inaczej – mowa o tzw. surogacji).

Jakie metody stosuje biegły sądowy?

Zgodnie z art. 152 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przy wycenie nieruchomości stosuje się cztery podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane.

• Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Uwzględnia się również zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.
• Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.
• Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości.
• Podejście mieszane stosuje się, gdy pozostałe podejścia nie pozwalają na ustalenie wartości nieruchomości.

Ile kosztuje wycena przy podziale majątku?

Koszt sporządzenia operatu szacunkowego jest uzależniony od wielu czynników, z których kluczowym jest nakład pracy rzeczoznawcy przy jego sporządzeniu. Jeżeli wycena danej nieruchomości nie jest skomplikowana, to powinniśmy się przygotować na wydatek od 1500 zł do 2500 zł. Natomiast jeżeli wycena będzie wymagała większego nakładu pracy, to wynagrodzenie rzeczoznawcy będzie odpowiednio wyższe. Wynagrodzenie rzeczoznawcy w toku postępowania sądowego jest ustalane w oparciu o przepisy prawne, w tym w szczególności rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 24 kwietnia 2013 r. w sprawie określenia stawek wynagrodzenia biegłych, taryf zryczałtowanych oraz sposobu dokumentowania wydatków niezbędnych dla wydania opinii w postępowaniu karnym.

Podsumowanie

Podział majątku, szczególnie nieruchomości, jest jednym z najważniejszych elementów po rozwodzie. Wycena nieruchomości jest kluczowym etapem tego procesu, który wymaga zaangażowania profesjonalnego rzeczoznawcy majątkowego. Metody wyceny, takie jak podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane, pozwalają na dokładne oszacowanie wartości nieruchomości, co jest niezbędne do sprawiedliwego podziału majątku.

Jeżeli potrzebujesz profesjonalnej wyceny nieruchomości w Lublinie, skorzystaj z oferty wycena-lubelskie.pl. Dzięki ich doświadczeniu i rzetelności proces wyceny będzie szybki i dokładny, co jest kluczowe w stresującym okresie podziału majątku.

*Artykuł sponsorowany